Kennen Sie Ihre Rechte?
Das Recht der Vereinigten Arabischen Emirate birgt sowohl für Mieter als auch Vermieter eine Vielzahl von Besonderheiten. Damit potentielle Fallstricke nicht unerkannt bleiben, übernehmen wir für Sie folgende Aufgaben:
Typische Mandate
Wir haben einen in Dubai ansässigen Betreiber eines Indoor-Spielplatzes bei den Verhandlungen zur Anmietung von Gewerbeflächen unterstützt. Hierbei war es von besonderer Bedeutung, die Rechte des Mandanten als Mieter zu stärken und konkrete Verpflichtungen des Vermieters zu statuieren. Zentrale Themen waren eine gegenseitige Verschwiegenheitsverpflichtung sowie ein Mitsprache- bzw. Einspruchsrecht des Mandanten bei Marketingaktivitäten und der Nutzung seines Firmennamens durch den Vermieter.
Da unser Mandant nicht persönlich vor Ort sein konnte, haben wir unter Nutzung der uns gewährten Vollmacht die Verlängerung des Mietvertrags über seine Wohnung in Dubai mit der Mieterin abgewickelt. Hierzu führten wir die Korrespondenz mit der Mieterin und verhandelten den jährlichen Mietzins nach den Vorgaben des Mandanten neu. Zudem bereiteten wir alle notwendigen Unterlagen vor und trafen die Mieterin zwecks Unterzeichnung des neuen Mietvertrages und Übergabe der Mietschecks.
In der Wohnung unseres mietenden Mandanten entstanden durch einen defekten Boiler und eine schadhafte Klimaanlage erhebliche Wasserschäden, die umfassende und kostenintensive Reparaturarbeiten erforderlich machten. Der Vermieter weigerte sich zunächst, diese Kosten zu tragen. Nach Durchsicht des Mietvertrages, in dem sich der Vermieter ausdrücklich zur Übernahme solcher Kosten verpflichtet hatte, und Erläuterung der Rechtslage konnten wir die Angelegenheit zugunsten unseres Mandanten mit dem Vermieter gütlich regeln.
Wir haben unsere Mandantin im Hinblick auf ihre Rechte als Mieterin nach Erhalt einer Räumungsaufforderung wegen Verkaufs der Mietsache beraten. Nach Feststellung der Wirksamkeit der Räumungsaufforderung und Berechnung des konkreten Auszugszeitpunkts haben wir die Verlängerung des Mietvertrages für den Zeitraum von Ablauf des bestehenden Vertrages bis zum Inkrafttreten der Räumungsaufforderung mit dem Vermieter verhandelt und dabei erwirkt, dass die Mieterin bis zum Ende der gesetzlich vorgeschriebenen Frist in der Wohnung verbleiben konnte.
Nach erfolgreicher Errichtung einer Tochtergesellschaft in der Freihandelszone Dubai Multi Commodities Centre haben wir unsere Mandantin auch im Rahmen des Ausbaus der angemieteten Büroflächen in Jumeirah Lakes Towers unterstützt und die Einholung aller erforderlichen Genehmigungen und Unbedenklichkeitsbescheinigungen von den involvierten Behörden koordiniert.
Häufig gestellte Fragen
Um eine Wohnung im Emirat Dubai anmieten zu können, benötigen Sie grundsätzlich eine gültige Aufenthaltserlaubnis (sogenanntes Residence Visa) und eine gültige Emirates ID Card. Ausnahmen können sich bei der Anmietung von Hotelapartments oder Ferienwohnungen ergeben. Bei diesen Mietobjekten ist das Vorliegen der genannten Ausweisdokumente meist nicht erforderlich. Ausreichend ist sodann ein gültiger Reisepass.
Ein Mietvertrag im Emirat Dubai muss in der Regel zwingend unter Nutzung des sogenannten EJARI Tenancy Contract abgeschlossen werden. Ausnahmen können sich in Freihandelszonen ergeben. Bei dem EJARI Tenancy Contract handelt es sich um einen standardisierten Vertrag, der sehr allgemein gehalten ist und wenig Raum für individuell vereinbarte Klauseln lässt. Sie sollten daher in Ergänzung zu dem EJARI Tenancy Contract immer auch eine Zusatzvereinbarung (sogenannte Additional Terms) abschließen. Darin können Sie beispielsweise Aspekte zur Übergabe der Mietsache, zur Kaution, zu Reparaturen und zur Kündigung regeln.
Alle Mietverträge, die eine Mietdauer von mindestes einem Jahr und maximal zehn Jahren aufweisen, müssen im Emirat Dubai im sogenannten EJARI-System bei Abschluss registriert und nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder gelöscht werden. Das EJARI-System wird durch die für Mieten zuständige Behörde, die Real Estate Regulatory Agency (RERA), geführt. Die Registrierung eines Mietvertrags im EJARI-System ist unter anderem Voraussetzung für die Anmeldung von Versorgungsleistungen, wie Strom und Wasser. Zudem wird eine EJARI-Registrierung benötigt, um Familienangehörige für ein Residence Visa zu sponsern oder um Klage bei dem Rental Disputes Center, das für mietrechtliche Streitigkeiten im Emirat Dubai zuständig ist, einzureichen.
Ein Vermieter im Emirat Dubai kann die Miete nur dann erhöhen, wenn er dazu von Gesetzes wegen berechtigt ist. Dies ist dann der Fall, wenn zum einen der Vermieter dem Mieter die geforderte Mieterhöhung innerhalb einer Frist von wenigstens 90 Tagen angezeigt hat, sofern der Mietvertrag keine abweichende Frist festlegt, und zum anderen die aktuelle Miete überdurchschnittlich niedrig ist. Letzteres ist gegeben, wenn die Miete mindestens 11% unter dem durchschnittlich im gleichen Stadtteil gezahlten Mietzins liegt. Abhängig davon, wie hoch die Abweichung von dieser Durchschnittsmiete ist, kann der Vermieter die Miete maximal um 20% erhöhen. Ob und in welchem Umfang der Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt ist, ergibt sich aus dem sogenannten Rental Index Calculator, der auf der Webseite des Dubai Land Department abrufbar ist.
Die von Vermietern verlangte Mietkaution im Emirat Dubai beträgt in der Regel 5% der Jahresmiete bei unmöblierten und 10% bei möblierten Objekten. Die Mietkaution ist am Anfang des Mietverhältnisses zu entrichten und dem Mieter bei Auszug ganz bzw. teilweise zu erstatten. Das Gesetz enthält keine Regelungen zur Frist der Rückzahlung oder zu abzugsfähigen Posten. Jedenfalls darf die Kaution grundsätzlich nur für die Durchführung von Reparaturen bei Auszug des Mieters verwendet werden, nicht aber auch für Renovierungsarbeiten während des Mietverhältnisses.
Überblick
Allgemeine mietrechtliche Bestimmungen in den Vereinigten Arabischen Emiraten unterliegen einer föderalen Rechtsgrundlage im Zivilgesetzbuch. In Bezug auf die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen haben die einzelnen Emirate eigene Regelwerke erlassen.
Für das Emirat Dubai gelten die im Folgenden beschriebenen Rahmenbedingungen.
Vorrangige Rechtsgrundlage im Emirat Dubai ist das Law No. 26 of 2007 in seiner derzeit gültigen Fassung („Dubai Landlord and Tenant Law“). Daneben gelten Verordnungen und Durchführungsbestimmungen, die das Gesetz weiter konkretisieren.
Vor Abschluss eines Mietvertrags ist aus Mietersicht zweifelsfrei festzustellen, dass der Vermieter Eigentümer der Mietsache ist.
a. Mietdauer
Es ist üblich, im Mietvertrag einen bestimmten Zeitraum für das Bestehen des Mietverhältnisses festzulegen. Dieser beläuft sich meist auf ein bis drei Jahre. Der Gesetzgeber sieht in einer solchen Abrede indes grundsätzlich keine Befristung des Mietvertrags. Vielmehr soll sie dazu dienen, zum Ende der Laufzeit die Vertragsbedingungen, vor allem den Mietzins, neu verhandeln zu können.
b. Mietzins
Der Mietzins ist gemäß Dubai Landlord and Tenant Law vierteljährlich im Voraus zu entrichten, es sei denn, der Mietvertrag enthält abweichende Bestimmungen. In der Praxis ist es üblich, die Jahresmiete in bis zu vier Raten aufzuteilen und für künftig fällig werdende Raten als Zahlungsmittel vordatierte Schecks zu verwenden, die zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben werden.
Bei Neuverhandlung des Mietzinses zum Ablauf der Laufzeit ist der Mieter im Emirat Dubai durch Decree No. 43 of 2013 geschützt. Danach kann der Vermieter nicht nach eigenem Ermessen, sondern nur innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Rahmens den Mietzins erhöhen.
c. Registrierung
Alle Mietverträge sind in der Datenbank EJARI zu registrieren, die von dem Dubai Land Department („DLD“) betreut wird. Es ist zwingend der Standardmietvertrag des DLD für den Abschluss eines Mietverhältnisses zu verwenden. Alle anderen Vertragsvorlagen sind nicht registrierungsfähig und werden von dem DLD grundsätzlich als unzureichend zurückgewiesen. Weitere Regelungen, die den Standardmietvertrag ergänzen, können aber und sollten auch vereinbart werden.
Anhand der eingehenden Daten erstellt das DLD einen Mietspiegel, der über den sogenannten Rental Index Calculator öffentlich zugänglich ist. Der Mieter kann diesen zum Ende der Laufzeit nutzen und prüfen, ob und ggf. in welchem Umfang der Vermieter berechtigt ist, den Mietzins zu erhöhen.
Nach dem Dubai Landlord and Tenant Law kann die Kündigung eines Mietverhältnisses nur in eng begrenzten Fällen erklärt werden. Dabei stehen Mietern und Vermietern unterschiedliche Rechte zu.
Für den Mieter sieht das Gesetz vor Ablauf der aktuellen Mietperiode kein Recht zur Kündigung vor. Möchte der Mieter das Vertragsverhältnis zum Ablauf des aktuellen Mietzeitraums beenden, ist er verpflichtet, den Vermieter mindestens 90 Tage vor Ablauf der Vertragslaufzeit darüber zu informieren, sofern vertraglich keine andere Frist festgelegt wurde.
Dem Vermieter steht diese einfache Möglichkeit zur Beendigung des Mietverhältnisses hingegen nicht zur Verfügung. Stattdessen muss einer der im Gesetz ausdrücklich genannten Gründe vorliegen und eine förmliche Räumungsaufforderung (sogenannte Eviction Notice) ausgesprochen werden.
Den Parteien steht es zwar frei, im Mietvertrag weitere Kündigungsrechte zu vereinbaren. Im Streitfall besteht jedoch die Gefahr, dass entsprechende Regelungen insbesondere zugunsten des Vermieters als unwirksam betrachtet werden.
Für mietrechtliche Streitigkeiten ist das Rental Disputes Center zuständig, das dem DLD angeschlossen ist. Etwas anderes gilt nur für den Fall, dass die Parteien die Zuständigkeit eines Schiedsgerichts vertraglich vereinbart haben.