So gelingt die Immobilientransaktion
Haben Sie sich dazu entschlossen, eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie in den Vereinigten Arabischen Emiraten zu erwerben oder zu verkaufen, unterstützen wir Sie dabei auf folgenden Gebieten:
Typische Mandate
Bereits vor Unterzeichnung der Vertragsdokumente für den Kauf einer noch im Bau befindlichen Immobilie in Dubai haben wir den Mandanten bei der Klärung der erforderlichen Vorfragen unterstützt. Dabei stellten wir unter anderem sicher, dass sowohl das Immobilienprojekt als auch der Projektentwickler ordnungsgemäß bei dem Dubai Land Department registriert waren und ein Treuhandkonto für die Zahlung der Raten des Kaufpreises vorlag. Anschließend haben wir die Kaufvertragsunterlagen überprüft, wozu insbesondere die Registration Form und das Sale and Purchase Agreement zählten. Zudem haben wir die Eintragung des Mandanten im Interim Real Estate Register und somit das Entstehen seiner sogenannten Oqood-Rechte veranlasst und den Baufortschritt für den Mandanten beobachtet. Nach Fertigstellung haben wir die Immobilie in Augenschein genommen, eine umfassende Mängelliste angefertigt und nach Behebung der Mängel die Immobilie für den Mandanten abgenommen.
Die Besonderheit dieses Mandats bestand darin, dass die Immobilie, die unser Mandant zu kaufen beabsichtigte, mit einer Hypothek belastet war. Insofern musste die Hypothek zunächst durch den Mandanten bei der involvierten Bank abgelöst werden, bevor das Eigentum auf ihn übertragen werden konnte. Zum Schutz des Mandanten haben wir daher in einem gemeinsamen Termin mit dem Verkäufer bei einem sogenannten Real Estate Registration Trustee Office die Immobilie zu Gunsten des Mandanten blockieren lassen. Sodann haben wir den Mandanten bei dem Verfahren zur Ablösung der Hypothek und der schlussendlichen Ausstellung der auf seinen Namen ausgestellten Eigentumsurkunde, des sogenannten Title Deed, begleitet.
Zum Erwerb einer Villa auf The Palm, Jumeirah haben wir unsere Mandantin bei der Verhandlung des Kaufvertrages mit dem Verkäufer sowie im Termin zur Eigentumsübertragung vor dem Real Estate Registration Trustee Office betreut. Hierbei haben wir insbesondere sichergestellt, dass die beteiligten Makler und der für den Verkäufer handelnde Vertreter hinreichend bevollmächtigt und damit zur Vornahme der Transaktion berechtigt waren. Im Anschluss haben wir die Mandantin bei der Erlangung eines Residence Visa für sich und ihre Familienangehörigen auf Grundlage des neu erworbenen Immobilieneigentums bei CUBE, der insofern zuständigen Stelle im Dubai Land Department, unterstützt.
Die besondere Anforderung an dieses Mandat bestand darin, mit dem zuständigen Real Estate Registration Trustee Office zunächst verbindlich zu klären, welche Dokumente für den Verkauf der Immobilie durch eine ausländische Gesellschaft benötigt werden. Im Anschluss haben wir dafür Sorge getragen, dass diese Unterlagen nicht nur vollständig, sondern auch form- und fristgerecht zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs vorlagen. Hierbei war insbesondere die Anfertigung einer Vielzahl von Dokumenten in verschiedenen Ländern sowie deren Legalisation und Übersetzung ins Arabische nach den jeweils einschlägigen Verfahren zu koordinieren.
Um die Anteile an einer JAFZA Offshore-Gesellschaft, die eine Immobilie in Dubai hält, übertragen zu können, bedurfte es einer Unbedenklichkeitsbescheinigung (sogenannter NOC) des Dubai Land Department. Grundsätzlich beläuft sich die Gebühr für die Erteilung eines solches NOC auf 4% des Grundstückwerts. Da im vorliegenden Fall indes die aktuellen Gesellschafter der JAFZA Offshore-Gesellschaft und die schlussendlich wirtschaftlich Berechtigten der neuen Gesellschafterin der Offshore-Gesellschaft identisch waren, haben wir für unsere Mandanten erreicht, dass das Dubai Land Department nach Vorlage umfangreicher Dokumentation lediglich eine reduzierte Gebühr von 0,125% des Grundstückswerts analog der Schenkungsgebühr veranschlagte.
Häufig gestellte Fragen
Ausländer können in bestimmten Zonen im Emirat Dubai (sogenannte Freehold Areas) sowohl Wohn- als auch Geschäftsimmobilien erwerben. Dazu zählen beispielsweise Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, The Palm Jumeirah, Arabian Ranches und Business Bay. Jede natürliche Person kann ungeachtet ihrer Staatsbürgerschaft Immobilieneigentum erwerben. Im Ausland ansässigen Gesellschaften steht hingegen der Immobilienkauf nicht offen. Dazu sind lediglich bestimmte im Inland lizenzierte juristische Personen berechtigt.
Freehold ist das umfassendste Recht an einem Grundstück. Der Halter einer Freehold-Immobilie ist deren uneingeschränkter Eigentümer und kann das Grundstück veräußern, beleihen oder anderweitig über dieses verfügen, sofern dies nicht gegen die Rechte Dritter oder die öffentliche Ordnung verstößt. Freehold-Eigentum ist zeitlich unbegrenzt. Bei Long-Term Leasehold handelt es sich dagegen um einen Langzeitmietvertrag mit einer Laufzeit von bis zu 99 Jahren.
Neben dem Kaufpreis fällt in der Regel eine Maklerprovision von 2% des Kaufpreises an. Die grundbuchführende Behörde, das Dubai Land Department, erhebt üblicherweise eine sogenannte Transfer Fee von 4% des Kaufpreises, die von Käufer und Verkäufer je hälftig zu zahlen ist, sofern sich die Parteien auf keine abweichende Kostentragung geeinigt haben. Hinzu kommen Gebühren des für die Durchführung des Immobilienkaufs zuständigen Real Estate Trustee Office von mindestens AED 2.000 sowie Gebühren für die Ausstellung der Eigentumsurkunde (sogenannter Title Deed), die etwa bei AED 300 liegen. Weitere Kosten können für das Beantragen von Unbedenklichkeitsbescheinigungen (sogenannte No Objection Certificates) entstehen, die beispielsweise von Projektentwicklern benötigt werden.
Erwerben Sie eine noch nicht fertiggestellte Immobilie, werden Sie in das sogenannte Interim Real Estate Register eingetragen, das das Dubai Land Department führt. Der Nachweis dieser Eintragung heißt Oqood. Wurde die Immobilie fertiggestellt bzw. wird eine bereits bestehende Immobilie erworben, findet Ihre Eintragung als Käufer im Real Estate Register statt. Basierend auf dieser Eintragung erhalten Sie eine Eigentumsurkunde, den sogenannten Title Deed. Mit dem Oqood bzw. mit dem Title Deed können Sie als darauf ausgewiesene Person Ihr Recht an einer Immobilie nachweisen.
Der Kauf einer Immobilie allein berechtigt Sie als Eigentümer noch nicht, dauerhaft Aufenthalt in den Vereinigten Arabischen Emiraten zu nehmen. Vielmehr müssen Sie in einem eigenständigen Verfahren eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis (sogenanntes Residence Visa) beantragen. Ausschlaggebend dafür, ob Sie in Ihrer Eigenschaft als Immobilieneigentümer überhaupt zur Beantragung eines Residence Visa berechtigt sind und welche Optionen Ihnen zur Verfügung stehen, sind insbesondere der Wert der Immobilie und das Bestehen einer etwaigen Finanzierung. Voraussetzung für alle verfügbaren Optionen ist, dass die erworbene Immobilie übergeben ist und der Title Deed ausgestellt wurde.
Überblick
Der lokale Immobilienmarkt hat sich zu einem festen Wirtschaftsfaktor in den Vereinigten Arabischen Emiraten („VAE“) entwickelt. Dies gilt vor allem deshalb, weil er in den Blickpunkt des Interesses internationaler Investoren gerückt ist.
Der Immobilienerwerb unterliegt in jedem Emirat unterschiedlichen Rahmenbedingungen. Law No. 7 of 2006 in seiner derzeit gültigen Fassung („Dubai Real Estate Registration Law“) ist Teil einer ganzen Reihe von Vorschriften, die im Emirat Dubai im Bereich des Immobilienrechts Anwendung finden.
Dazu zählen unter anderem Bestimmungen, die diejenigen Bezirke Dubais benennen, in denen Ausländer Immobilieneigentum erwerben können (sogenannte Freehold Areas), wie zum Beispiel Arabian Ranches, The Palm Jumeirah und Dubai Marina, sowie Richtlinien zum Erwerb von noch nicht fertiggestellten Immobilien und Vorschriften zum Wohnungseigentum. Darüber hinaus sind die Rechte und Pflichten von Immobilienmaklern detailliert geregelt, um unredlichen Geschäftspraktiken Einhalt zu gebieten.
Es bestehen verschiedene Möglichkeiten, Rechte an Immobilien zu erwerben. Zu unterscheiden ist zwischen Freehold und Long-Term Leasehold.
Nach allgemeinem Verständnis bezeichnet Freehold das umfassendste Recht an einem Grundstück. Der Inhaber des Freehold-Rechts ist unbeschränkter Eigentümer des Grundstücks und der darauf errichteten Bauwerke. Damit kann er über das Grundstück frei verfügen, es also beispielsweise veräußern, belasten oder vererben. Schranken bilden nur die öffentliche Ordnung und Rechte Dritter. Auch in zeitlicher Hinsicht ist das Freehold-Recht nicht limitiert.
Long-Term Leasehold bezeichnet ein aus dem Freehold abgeleitetes Recht. Hauptunterschied ist neben der Abhängigkeit von einem vorrangigen Recht die zeitliche Beschränkung. In den VAE beträgt der Zeitraum für diese Art der Langzeitmiete je nach Projekt bis zu 99 Jahre. In der Regel wird dabei der Mietzins am Anfang der Mietperiode im Ganzen entrichtet.
Es ist jeder natürlichen Person gleich welcher Nationalität gestattet, Rechte an Freehold- oder Long-Term Leasehold-Immobilien im Emirat Dubai zu erwerben.
Die Möglichkeit zum Erwerb durch juristische Personen ist bislang mehrfach modifiziert worden. Derzeit können nur solche Gesellschaften Eigentum an Freehold- oder Long-Term Leasehold-Immobilien erwerben, die bei einem Department of Economic Development in einem der sieben Emirate, einer Freihandelszone in Dubai oder als Offshore-Gesellschaft bei der Jebel Ali Free Zone Authority lizenziert sind. Darüber hinaus sind bestimmte Gesellschaften, die im Abu Dhabi Global Market, im Ras Al Khaimah International Corporate Centre oder in der Ras Al Khaimah Economic Zone ansässig sind, erwerbsberechtigt. Zudem ist sicherzustellen, dass die zuständigen Lizenzbehörde ein sogenanntes No Objection Certificate für den Immobilienerwerb ausstellt, welches das Dubai Land Department anerkennt.
In einigen Fallgestaltungen, insbesondere aus erbrechtlichen Erwägungen, kann sich der Immobilienerwerb über eine juristische Person als vorzugswürdig erweisen.
Damit der Entschluss, eine Immobilie im Emirat Dubai zu erwerben, zum Erfolg führt, sollten insbesondere folgende Aspekte beachtet werden: